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標題: 上海內環內最大社區批量更換電梯,背後發生了什麼? [打印本頁]

作者: admin 時間: 2023-3-21 17:02
標題: 上海內環內最大社區批量更換電梯,背後發生了什麼?
20世紀90年月，在普陀區，由潭子灣、潘家灣和王家宅組成的“兩灣一宅”，是上海中間城區面積最大、危棚簡屋最集中的棚戶區。

1998年，“兩灣一宅”舊區革新啟動，項目被定名為“中遠兩灣城”。從1999年正式開工，2006年周全完工，成為上海內環線內規模最大的現代化生態栖身園區。

而今，21世紀初建成的中遠兩灣城，也已陸續步入20個年頭。對於這個擁有11599戶、約5萬住民的超大型社區，社區治理一向是不小的難題。拿電梯來說，超過15年服役期存在的平安隱患，就已陸續顯現出來。

從2021年起，中遠兩灣城啟動第一部電梯更換至今，已完成換梯21部，63部電梯正在征詢意見或簽合同階段。這樣一個超大型社區的批量換梯，對陸續進入電梯老化期的上海第一批商品房，可否有借鑒意義？

住民坐上了嶄新的電梯

有人曾說“打死我也不乘電梯”

中遠兩灣城的電梯，已成為很多人的“夢魘”。

在147號樓，幾乎過期食品回收,人人都被電梯關過。住7樓的張英華至今心有余悸：“一次進入電梯時，發現關門特別慢，降低到6-5樓之間時，忽然轎箱一抖，遏制不動了。電梯門打不開，轎箱燈全滅了。當時隻有我一個人在電梯裡，手機沒信號，隻好撥打110。等了10分鐘，電梯忽然啟動了，到了一樓，我趕緊逃出來！”

樓裡熱心人夏潤泉，記得有位屡次被電梯關的住民放了一句話：“若是這電梯不換，打死我也不乘電梯了！”

更大的問題在於，包含147號樓在內，多幢中遠兩灣城樓層達到34層，不少中高層的住民還是得硬著頭皮乘電梯。乃至，一些來訪客人也經受了電梯的熬煎。

93號樓組長陳婉芳告訴記者，一次，一名客人來探望住在16樓的老师长教师，沒想到下樓時，足足被電梯關了15分鐘才出來。“今後別人還敢來我們這兒嗎？”

2021年2月，萬科物業入駐中遠兩灣城。西區物業經理楊律偉說：“一開始幾乎天天接到電梯報修電話，天天都有電梯關人、下墜等各種妨碍發生。”

159號樓組長高愛娣，也親歷了一次電梯從5樓墜到2樓。畢業於機電工程專業的她，立即做了兩件事。一是詢問電梯維修人員“電梯會高墜幾米？會不會出性命？”获得答復是：“電梯平時一向跟進維修，是有保護機制的，一般發生高墜是降低2—3層，不會一墜到底。”她先抚慰樓內住民，隨後便去居委會领會更換電梯的手續。

中遠兩灣城第三住民區書記惲梅，2020年8月到任。2021年頭，當不斷有住民來反應“但愿換梯”的请求時，她晓得，必要啃“硬骨頭”了。

更換後的新電梯

創建超大社區裡的“小型業主會”

夏潤泉清晰地記得這個日子：2021年3月16日。

這一天，居委會搭了平台，招集147號業主代表、業委會、物業、宜川路街道房管辦相關負責人等一块兒開會，正式討論換梯事宜。大肚茶,這也是“147號樓棟電梯問題專題小型業主會”第一次開會。

由於中遠兩灣城體量庞大，在業委會總會之下又分為東、西兩區業委會，居委會也分為四個。惲梅當時一向在思虑：“社區有不少辣手問題，會触及大額資金的利用，必要業主大會表決通過。那麼在小區業主大會閉會期間，能不克不及另辟蹊徑解決業主的急難愁盼？”

為此，中遠第三住民區黨總支結合轄區內樓棟散布的特點，摸索建立小型業主會，通過依法依規召開樓組會議，來解決困擾社區治理的各類難題。

在惲梅的解讀中，小型業主會是大型小區的一個黨建特點品牌，也是一個議事協商機制。在住民區黨組織引領下，以紅色議事廳為依靠，將居委會、樓組長、業委會、業主代表、樓組黨員主干、物業等相關主體聯動參與進來，針對樓內自治事項leo娛樂城lol，，采集需求、配合研判、投票表決，來構成一個議事協商的規范流程。

依照樓事樓議規則，147號樓131戶需產生5位業主代表，成為本次換梯小組成員。若是動用2000元如下的維修資金，5位業主代表簽字便可，若是動用2000元以上或續籌維修資金，需樓道裡2/3以上住民投票，此中3/4以上住民赞成。

熱心的夏潤泉是機械設計專業，自但是然成為了147號樓的換梯領頭人。“根據檢測結果，樓裡的電梯到了必要更換的時候。住民換梯意願強烈，但事實該怎麼操作，大师都不懂。小型業主會召開後，終於有了标的目的。”

在街道房管辦、住民區指導下，僅用15天，147號樓針對換梯前後進行3次公示：第一次是換梯意願征詢，第二次是電梯品牌征詢，第三次是針對換梯的施工范圍、預算資金、列支情況、電梯品牌、施工方等做正式投票。

與此同時，159號樓借鑒了147號樓的換梯經驗後，也進入換梯流程。高愛娣特地增補了3位熱心有能力的業主代表，此中兩名是年輕的上班族。“事實証明，他們發揮了很高發熱圍巾，文用。在開過多方交换的小型業主會以後，他們經常點對點地和物業、電梯方溝通。我也會把他們辛劳事情的過程發到樓道大群裡，讓更多的人鼓勵支撑他們！”高愛娣說。

工人在更換電梯中

還有一個樓道裡換梯積極性很高，好幾位住民爭著要當換梯小組牽頭人。相持不下之際，居委通過暗里做事情，隨後召開該樓道的小型業主會，最終大师各自發揮所長，終於建立了換梯小組。

每輪征詢意見投票時，各樓裡的換梯小組成員就像“上班”一樣，或在樓道大廳裡候著住民，或一家家登門拜訪。“換梯的事变必須由住民本身說了算，流程規范了才能減少後患。”惲梅說。

樓棟“養老錢”還需用在刀刃上

更換電梯，必要動用被稱為樓棟“養老錢”的維修資金，這成為此中關鍵一步。

在正式換梯投票前，147號樓也曾面臨兩大問題。一方面，由於147號樓的維修資金以大額按期存單情势存儲在銀行中，可安排的維修資金不足以付出兩台換梯的費用﹔另外一方面，當時正值新老物業交代，作為征詢發起方的物業職責還不明確。

養髮產品，為此，通過屡次召開“147號樓棟電梯問題專題小型業主會”，147號樓業主代表與三菱電梯公司協商達成為了費用分期付出的方法。雙方約定，將根據維修資金到付情況，分三次向電梯公司進行付出。

在惲梅看來，這是中遠兩灣城初次採用費用分期付出的方法更新電梯，對於後續其他樓棟的電梯更換具备首要的借鑒意義。

方案定了，資金有了保障，住民區黨總支挂圖作戰，通過表格記錄業主代表發放和收受接管表決票的情況。在最短時間內，幾位業主代表入戶發放131張表決票，收受接管118張。

業主代表張英華記得，“最後一次投票箱放在物業，居委會、物業、業委會代表和我們一块兒見証，除一戶棄權，其他所有住民都通過了。那一刻我們真的很激動！”

與此同時，居委會聯合街道房辦、業委會、業主代表、物業等，反復協商研討，確定了維修、更換“同步走”的辦法。在推進批量換梯的同時，操纵電梯分眾廣告收益，解決電梯平常維修費用問題。

147號住民慶祝換梯樂成

2021年11月，147號樓的兩部新電梯正式啟用。當高層住民毫無顧忌地乘著電梯上上下下，終於真正有了“放心回家”的感覺。

值得慶幸的是，中遠兩灣城絕大部門住民樓的維修資金比較充分，可以付出更換電梯的費用。這也為其批量換梯供给了便當。對於一些維修資金不足的住民樓，將触及維修資金的續籌，更必要住民的齊心協力。

採用標准化“步驟制”換梯流程

不過，作為第一個吃螃蟹的樓，147號樓換梯歷時約一年，若是每幢樓都只是“拷貝不走樣”，那麼大师期待的過程依舊漫長。

為提高“小型業主會”換梯效力，在住民區的支撑下，疫情中走上社區舞台的“第二梯隊”青年志願者成為“军师團”，他們操纵各從容修建、法令、金融等行業的專業優勢，钻研147號樓案例中的經驗和不足。

中遠兩灣城第二梯隊志願者們

經過協商，中遠兩灣城創建了標准的“步驟制”換梯流程，將換梯決策的全流程分為四大階段十個關鍵節點，每個節點的功效文件，向樓內住民透明公開﹔編制了“三四四”風險防控預案（即掌控“事先聽証、事中協調、過後評議”三個環節﹔保障業主“知情權、議事權、表決權、監督權”四項權利﹔貫徹“民主協商、民主決策、民主辦理、民主監督”於全過程），很快幫助11棟樓完成為了換梯前置流程，使換梯必要的時間縮短近一半。

隨後，根據堵點和疑點再次優化流程，創建“帶、議、定”事情法，確立了由“第二梯隊”有經驗的隊員作為指導員，換梯地點樓召開“第二梯隊”小組會議並推薦1-2名成員參與換梯小組，豐富了風險預案的內容，又幫助了12棟樓順利開展了換梯事情。

小型業主會流程機制

眼下，若是有樓棟想換電梯，可以在第三居委會拿到一張《換梯事情法》，從開端研判、會前准備到投票表決，每個環節均有注重事項“小貼士”，一目明了。

記者领會到，今朝，上海市梯齡15年及以上的老舊室第電梯有43089台，佔全市室第電梯的56.02%。在《上海市深化建設新時代“美麗家園”三年行動計劃（2021—2023）》中指出，要滾動實施利用滿15年室第電梯平安評估，推進隱患電梯补缀、革新、更新。

對於老舊室第電梯更換，多區均出台了相應的辦法和獎勵辦法。普陀區市場監管局相關負責人暗示，普陀區梯齡15年及以上的老舊電梯有3686台，佔全區室第電梯58.5%。為此，一方面，開展老舊電梯維保質量監測。根據監測結果進行綜合評價，開展事中過後分類監管，約談差評單位，催促加強維護保養事情。另外一方面，推動老舊電梯更新革新。

根據普陀區老舊室第電梯“免費評估”申請流程，请求小區業委會或物業公司與上海市特檢院先行簽訂合同，拜托其開展電梯平安評估。若是小區在評估後的三個月內“通過”更新革新方案，可享受免費評估。同時，在平安評估後的18個月內，依照報告请求（或高於報告请求）落實更新的，售後公房和公房單台電梯最高獎勵8萬元，商品房單台電梯最高獎勵3萬元。

就在近来，中遠兩灣城93號樓住民也將用上新電梯了。這一次，從啟動到換梯，不到5個月。

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